Классификация офисов

Офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаях довольно размыты.

Исследования рынка офисных помещений позволили разработать более простую и точную классификацию офисных зданий, адаптированную к московским условиям. Согласно этой классификации офисные здания делятся на категории "А+", "А", "А-", "В+", "В" и "С".

Учитывая тот факт, что большинство офисных зданий были построены или реконструированы в 90-х годах XX-го века, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много зданий, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных зданий.

Класс "А"

Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.

Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интеллектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников. Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

Бизнес-центры класса "А+" должны отвечать всем параметрам, приведенным ниже. Бизнес-центры класса "А" могут уступать классу "А+" по нескольким незначительным параметрам. Бизнес-центры класса "А-" очень близки по качеству классу "А", но уступают ему по нескольким незначительным характеристикам.

Местоположение	в пределах кольцевой линии московского метрополитена, удобный подъезд на наземном транспорте
Здание	новое строительство
Юридическая документация	наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием	профессиональное управление зданием, отвечающее международным стандартам
Планировка этажа	открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м
Глубина этажа	от окна до окна не более 20 м
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)	не более 12%
Высота между перекрытиями	минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка	минимум 2,75 м
Окна	современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия	400-450 кг на 1 кв. м
Внутренняя отделка	использование высококачественных отделочных материалов
Фальш-полы и подвесные потолки	возможность установки
Парковка	охраняемая наземная и подземная парковка
Распределение парковочных мест	минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия	современные системы инженерного оборудования здания
Вентиляция и кондиционирование	4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат-контроля
Телекоммуникации	наличие оптико-волоконных телекоммуникаций
Охрана	круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты	современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей
Электроснабжение	два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания
Инфраструктура	услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон и пр.

Класс "B"

Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представительские), а класса В с более низкими арендными ставками - для размещения основной массы сотрудников (как рабочие).

К офисам данной категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Офисы класса "В" называют "бюджетными офисами" или офисами "эконом-класса".

Различия между офисами категории "В+" и "В" являются незначительными и заключаются, в основном, в качестве отделки и инженерных систем здания.

Местоположение	в пределах Третьего Транспортного Кольца, вдоль основных транспортных магистралей города.
Здание	новое строительство или полная реконструкция
Юридическая документация	наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания
Управление зданием	профессиональная служба эксплуатации (возможно, силами владельца)
Планировка этажа	допускаются различные значения
Глубина этажа	допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)	допускаются различные значения
Высота между перекрытиями	минимум 3,3 м
Высота от пола до подвесного потолка	минимум 2,75 м
Окна	современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия	допускаются различные значения
Внутренняя отделка	использование качественных отделочных материалов
Фальш-полы и подвесные потолки	возможность установки подвесного потолка
Парковка	охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест	минимум 1 место на 100 кв.м арендуемой площади
Инженерия	допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование	система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно использование сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации	наличие в здании услуг надежного телекоммуникационного провайдера
Охрана	круглосуточная охрана, современные системы безопасности
Лифты	допускаются различные значения
Электроснабжение	допускаются различные значения
Инфраструктура	услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и пр.

Класс "C"

Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке) - все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.

В основном, к данной категории относятся здания бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.

Местоположение	допускаются различные значения
Здание	здание без реконструкции, возможен косметический ремонт фасада
Юридическая документация	наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности, возможны проблемы с некоторыми юридическими документами
Управление зданием	эксплуатация здания силами владельца
Планировка этажа	в основном, коридорно-кабинетная планировка
Глубина этажа	допускаются различные значения
Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей)	допускаются различные значения
Высота между перекрытиями	допускаются различные значения
Высота от пола до подвесного потолка	допускаются различные значения
Окна	допускаются различные значения
Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия	допускаются различные значения
Внутренняя отделка	ремонт, преимущественно, выполнен силами арендаторов
Подвесные потолки	допускаются различные значения
Парковка	охраняемая наземная парковка
Распределение парковочных мест	допускаются различные значения
Инженерия	допускаются различные значения
Вентиляция и кондиционирование	возможно наличие сплит-систем кондиционирования
Телекоммуникации	минимум 3 телефонных линии МГТС на 100 кв. м арендуемой площади, возможно присутствие в здании линий коммерческих телефонных провайдеров
Охрана	круглосуточная охрана
Лифты	допускаются различные значения
Электроснабжение	допускаются различные значения
Инфраструктура	допускаются различные значения

Класс "D"

Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.